জমিতে কত তলা হবে, তা ঠিক করে FAR

ঢাকায় যে পরিবার জমি কেনে, তাদের সবার মনে একটা নীরব আশা থাকে: একদিন নিজেদের একটা বাড়ি হবে, ঠিকঠাকভাবে বানানো। সেই আশা আর ভবনের মাঝখানে দাঁড়িয়ে থাকে এমন একটা সংখ্যা, যার নাম অনেকে শোনেননি। গল্পটা বলি রূপক হিসেবে। ধরা যাক, তাঁর নাম শাহীন ভাই।

শাহীন ভাই আর তাঁর ছোট ভাই বিশ বছরের সঞ্চয় দিয়ে বসুন্ধরায় ৫ কাঠার একটি প্লট কিনেছেন। এক মাসের মধ্যেই এক ডেভেলপার জয়েন্ট ভেঞ্চারের প্রস্তাব নিয়ে এলেন। শাহীন ভাই জানতে চাইলেন, “কয় তলা দেবেন?” ডেভেলপার বললেন নয়। এক বন্ধু বললেন, দশ তলাও সম্ভব। কিন্তু হিসাবটা কেউ দেখালেন না।

এই জমি কতটা বহন করতে পারে?

তিনি যখন আমাদের কাছে এলেন, প্রথমেই বললাম: উত্তরটা তলা দিয়ে শুরু হয় না। শুরু হয় FAR দিয়ে, অর্থাৎ ফ্লোর এরিয়া রেশিও। একটি ভবনের গণনাযোগ্য মোট ফ্লোর এরিয়াকে প্লটের আয়তন দিয়ে ভাগ করলে যা পাওয়া যায়, সেটাই FAR।

তাঁর ৫ কাঠা মানে প্রায় ৩,৬০০ বর্গফুট। FAR ৩.৫ হলে এই জমি প্রায় ১২,৬০০ বর্গফুট গণনাযোগ্য ফ্লোর এরিয়া বহন করতে পারে। প্রতিটি তলা, প্রতিটি ফ্ল্যাট, প্রতিটি দাম আসে এই সংখ্যার পরে।

একটি নয়, দুটি সংখ্যা

ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ২০২৫ অনুযায়ী প্রতিটি প্লটের দুটি FAR থাকে। একটি আসে ব্লকের জন্য বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ ২০২২–২০৩৫) থেকে। অন্যটি আসে গেটের সামনের রাস্তার প্রশস্ততা থেকে।

দুটির মধ্যে যেটি কম, সেটি ভিত্তি। যেটি বেশি, সেটি সর্বোচ্চ সীমা। ড্যাপের প্রণোদনা একটি প্রকল্পকে ভিত্তি থেকে সর্বোচ্চ সীমার দিকে নিতে পারে, কিন্তু কখনো তার ওপরে নয়। কেবল ব্লক উন্নয়ন, নগর পুনর্জীবন এলাকা ও ট্রানজিট-কেন্দ্রিক উন্নয়ন এর চেয়ে ০.৫ পর্যন্ত বেশি পেতে পারে। আর দুটি সংখ্যার পার্থক্য ০.১ বা তার কম হলে প্লটটি সরাসরি বেশিটিই পায়।

গেটের সামনের রাস্তা

শাহীন ভাই তাঁর রাস্তাটাকে সব সময় শুধু রাস্তাই ভেবেছেন। বিধিমালায় সেটি তাঁর উত্তরের অর্ধেক।

সবচেয়ে ঘন অঞ্চলে ফ্ল্যাটের জন্য রাস্তাভিত্তিক FAR ৬ মিটার (প্রায় ২০ ফুট) রাস্তায় ৩.২৫, ৯ মিটার (প্রায় ৩০ ফুট) রাস্তায় ৩.৫০, ১২ মিটারে ৪.০০, ১৮ মিটারে ৪.২৫ আর ২৪ মিটার বা তার বেশি হলে ৪.৭৫। দুই ধাপের মাঝে FAR আনুপাতিক হারে বাড়ে: ২৫ ফুট রাস্তায় ৩.২৫ নয়, প্রায় ৩.৩৯। প্লটের সামনে দুটি রাস্তা থাকলে বেশি প্রশস্তটি ধরা হয়।

তাঁর রাস্তা ছিল ৩০ ফুট, আর ব্লকের ড্যাপ সংখ্যা ছিল বেশি। তাই রাস্তাই ঠিক করল তাঁর ভিত্তি: ৩.৫০।

মাস্টারপ্ল্যানে রাস্তা প্রশস্ত করার প্রস্তাব থাকলে FAR হয় আজকের ও ভবিষ্যতের প্রশস্ততার গড়। আর রাস্তার জন্য ছেড়ে দেওয়া জমি ফিরে আসে তার তিনগুণ আয়তনের ফ্লোর এরিয়া হয়ে।

যা গণনায় আসে না

তারপর এল সুখবর। কিছু জায়গা FAR একেবারেই খরচ করে না:

• সিঁড়ি, টিপিক্যাল ফ্লোরের সিঁড়ির আয়তন পর্যন্ত
• লিফট মেশিন রুম
• শুধু পার্কিংয়ের জন্য ব্যবহৃত ফ্লোর, সেই ফ্লোরের সর্বোচ্চ এক-চতুর্থাংশ সার্ভিস, সিঁড়ি ও লিফটসহ
• জেনারেটর ও পাম্প রুমের মতো ইলেক্ট্রো-মেকানিক্যাল কক্ষ
• ঝুলন্ত বারান্দা ও ঝুলন্ত প্ল্যান্টার, প্রতিটি সেই ফ্লোরের আয়তনের ২.৫% পর্যন্ত

ঠিকভাবে কাজে লাগালে এই নিয়মগুলো একটি পরিবারকে থাকার জন্য বেশি জায়গা দেয়, কম নয়।

ছয় তলা, নাকি আট?

গ্রাউন্ড কাভারেজের মাধ্যমে ফ্লোর এরিয়া তলায় রূপ নেয়। তাঁর মাপের প্লটে, অর্থাৎ ২৬৮ থেকে ৪০২ বর্গমিটারে, ভবন জমির ৪৬.৫% থেকে ৬২.৫% পর্যন্ত জুড়ে থাকতে পারে।

সবচেয়ে বড় ফুটপ্রিন্টে ১২,৬০০ বর্গফুটে হয় ৬ তলা। সবচেয়ে ছোট ফুটপ্রিন্টে হয় ৮ তলা, কারণ রাজউকের চর্চায় আংশিক তলাকে পূর্ণ তলা ধরা হয়।

ঠিক তখনই শাহীন ভাই “কয় তলা?” জিজ্ঞেস করা থামালেন, জিজ্ঞেস করতে শুরু করলেন “কেমন বাড়ি?” কম কিন্তু চওড়া তলা, নাকি বেশি কিন্তু সরু তলা, যার চারপাশে থাকবে খোলা জমি, আলো আর বাতাস।

চুক্তির আগে

হিসাব নিয়ে তিনি ডেভেলপারের কাছে ফিরে গেলেন, আর আলোচনাটাই বদলে গেল। এবার অংশ, ইউনিটের মাপ আর খোলা জায়গা ঠিক হলো তথ্যের ভিত্তিতে, প্রতিশ্রুতির ভিত্তিতে নয়।

বাড়ি শুধু চার দেয়াল নয়, শ্বাস নেওয়ার জায়গাও। চুক্তির আগে আমাদের বিনামূল্যের FAR ক্যালকুলেটরে আপনার প্লট যাচাই করুন। জমির পূর্ণ সমীক্ষার জন্য SLATE-এর সঙ্গে কথা বলুন।